מהם פגמים נסתרים

מהם פגמים נסתרים

בהסכמים למכירת /קניית נכס לרוב מופיע סעיף  בנוסח דומה לפיו "הקונה מצהיר כי ראה את הנכס ובדק אותו והנו מוותר על כל טענות אי התאמה למעט טענות של פגם נסתר" למה הכוונה פגם נסתר? מה יהווה פגם נסתר ומה לא?

הרעיון בבסיס סעיף זה מכוון למצב בו צדדים התקשרו בהסכם שצריך לשקף את כל הסכמותיהם.  הסכמותיהם מצויינות בהסכם באופן מפורט.

אם כן מהו הוא פגם? ומתי יהווה נסתר?

נניח למשל שרכשתי דירה ובה 5 חדרים. לאחר שבוצעה העיסקה ופניתי לרשום את זכויותיי בנכס גיליתי שהשטח הרשום המופיע בלשכת הרישום קטן משטח הדירה בפועל. האם מדובר בפגם? וודאי שכן. האם מדובר בפגם נסתר?

הגדרת פגם נסתר הינה פגם שהצדדים לא ידעו עליו במועד חתימתם על ההסכם ואף לא יכלו לדעת אודותיו בבחינה שגרתית של הנכס. מהי בחינה שגרתית?

אין ספק כי בחינת המצב התכנוני המשפטי וההנדסי של הנכס במקומות בהם רשום הנכס (טאבו/ מנהל/מועצה מקומית) יהוו בחינה שגרתית. לא סביר לרכוש נכס מבלי לבחון את מצבו., המידע פתוח לציבור ובבדיקה פשוטה ניתן לגלות אודותיו פרטים מהותיים לעיסקה.

ברור גם כי אדם המבקש לרכוש דירת 5 חדרים לא יסכים לשלם את אותו המחיר עבור דירת 3 חדרים. על כן על פניו, אין המדובר בפגם נסתר והמדובר בפגם אשר יכל הקונה לבחון ולבדוק.

כאן נכנס לתמונה רכיב נוסף והוא האם ידע המוכר על המצב, והסתיר אותו מהקונה או שמא גם הוא לא ידע. במידה וידע, יחשב הדבר להטעייה מכוונת של הקונה ונסיון לרמותו. הדבר כמובן מהווה הפרה יסודית של ההסכם ויזכה מיד את הקונה בביטולו והשבת הכספים ששולמו לקונה לרבות תשלום פיצויים.

ואולם , מה לגבי נכס אשר כולו נבנה בחריגה מגבולות השטח עליו נבנה? האם הדבר מהווה פגם? ודירה שנמצאת בקומה העליונה של בניין וכל הגג מלא ברטיבות? או בית שכל הצנרת הרוסה ומיד לאחר מכירתו התפוצצה הצנרת?

קיימים מקרים רבים אשר מתעוררים לאחר חתימת הסכם אשר לא כולם יהוו פגמים נסתרים ולא כולם יהוו הפרת הסכם.

כאמור, יש לבחון כל עניין לגופו ולשקול האם ידעו הצדדים על הפגם, האם יכלו לברר אודותיו בבחינה פשוטה וסבירה, והאם ניסו המוכרים להסתירו  מהקונים ולהונותם האם ניתן לרפא את הפגם ולהבריא את ההסכם, האם העלויות לצורך כך סבירות, האם המוכרים מוכנים לשאת בעלויות אלו וכיוצב'.

בכל מקרה מומלץ ראשית, בטרם חתימה על הסכם, לבחון את המצב המשפטי, התכנוני, ההנדסי של הנכס ולגשת לרשויות המתאימות לצורך כך ולא להתעצל או לדחות פעולות אלו לאחר חתימה על הסכם אז כבר מאוחר מדי והנזקים גדלים.

שנית, לבחון את הנכס גופו בפרוטרוט אם יש צורך להיעזר באנשי מקצוע לשם כך בטרם חתימה על ההסכם (לא להמתין לשמאי מטעם הבנק שיגלה לנו זאת…כי אז…כבר מאוחר מדי…).

מאמר זה נכתב על ידי עו"ד ליאת מנשקו ואין בו כדי להוות תחליף ליעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין הבקי בתחום ומיומן בדינים הנוהגים והמתאימים לכל מקרה ומקרה לקבלת יעוץ פרטני אישי ומדוייק.

עורכת הדין ליאת מנשקו, הנה מגשרת מוסמכת, בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני מוסמכת במשפטים מאת אוניברסיטת בר אילן. בעלת משרד באשקלון ובשדרות.

השארת תגובה